Avant de visiter, il y a une question à régler : combien la banque acceptera-t-elle de te prêter ? Et si tu investis pour louer, une deuxième : ce bien va-t-il te rapporter, ou te coûter chaque mois ? Les deux se calculent, et c'est plus simple qu'il n'y paraît.
La règle des 35 %
En France, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) encadre les crédits immobiliers. Deux repères principaux :
- le taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise ;
- la durée est en principe limitée à 25 ans (jusqu'à 27 ans dans certains cas, notamment le neuf avec différé).
Les banques disposent d'une petite marge de dérogation, mais ces règles restent la base de leur analyse.
Calculer sa capacité d'emprunt
| 1 · La mensualité maximale | |
| Revenus nets mensuels du foyer | 3 500 € |
| Mensualité maximale (35 %) | 1 225 € |
| Dont assurance emprunteur (estimation) | 75 € |
| MENSUALITÉ DE CRÉDIT HORS ASSURANCE | 1 150 € |
| 2 · Le montant empruntable | |
| Taux du crédit (exemple) | 3,5 % |
| Durée | 25 ans |
| CAPITAL EMPRUNTABLE | ≈ 229 700 € |
Attention : si tu as déjà un crédit auto ou un crédit conso, sa mensualité s'ajoute dans le calcul des 35 %. Solder un petit crédit avant de demander un prêt immobilier peut donc augmenter sensiblement ta capacité. Prévois aussi les frais de notaire et de garantie, que les banques demandent généralement de financer avec ton apport.
Investissement locatif : les trois rendements
Un rendement affiché à 7 % dans une annonce ne veut pas dire grand-chose. Il y a trois niveaux, et seul le dernier compte vraiment.
| Rendement brut | |
| Loyer mensuel | 650 € |
| Loyers annuels | 7 800 € |
| Rendement brut (7 800 ÷ 150 000) | 5,2 % |
| Rendement net de charges | |
| Taxe foncière | 900 € |
| Charges de copropriété non récupérables | 600 € |
| Assurance propriétaire non occupant | 150 € |
| Vacance locative et petits travaux (provision) | 400 € |
| RENDEMENT NET DE CHARGES (5 750 ÷ 150 000) | 3,83 % |
Le troisième niveau, le rendement net d'impôt, dépend de ton régime fiscal (location nue ou meublée, micro ou réel) et de ta tranche d'imposition. C'est souvent là que deux biens au même rendement brut se révèlent très différents.
Le cash-flow : la question qui fâche
Le cash-flow, c'est ce qu'il reste chaque mois une fois le loyer encaissé et la mensualité, les charges et les impôts payés. Négatif, il signifie que tu complètes de ta poche chaque mois. Ce n'est pas forcément rédhibitoire, puisque tu te constitues un patrimoine, mais il doit être connu et supportable dans ton budget avant de signer.
Questions fréquentes
Les revenus locatifs futurs comptent-ils pour la banque ?
En général oui, mais pas en totalité : les banques retiennent souvent une partie seulement des loyers attendus pour tenir compte de la vacance et des charges.
Faut-il forcément un apport ?
Ce n'est pas une obligation légale, mais la plupart des banques demandent au minimum de couvrir les frais de notaire et de garantie.
Un rendement brut de 5 % est-il bon ?
Tout dépend de la ville, de l'état du bien et des charges. C'est le rendement net et le cash-flow qui permettent de comparer sérieusement.
Les outils pour aller plus loin
Tous compatibles Excel et Google Sheets, en français, avec un guide de démarrage. Tu remplis les cellules jaunes, le reste se calcule seul.
Cet article a une vocation informative. Les taux, seuils et règles cités évoluent : vérifie-les auprès des sources officielles (urssaf.fr, impots.gouv.fr, service-public.fr) avant toute décision. Il ne remplace pas le conseil d'un professionnel.